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未来1个月,2020年房贷新规将到期

2020-07-30 15:33 来源:未知 作者:石家庄生活网
未来1个月,2020年房贷新规将到期

现在,有多少人背着房贷?

我们先来算算房贷的总量有多少。

根据澎湃新闻6月中旬发布的数据,2019年末,住房贷款余额29。8万亿元,占全部居民债务总额比例高达53。9%。

也就是说,我国一半以上的贷款,全都是由房贷贡献的。

从增量来看,2008-2019年,住户部门贷款增长了49。6万亿元,其中个人住房贷款余额增长26。8万亿元,占比达54%,贡献了主要增长,并且其年平均增速超过了居民杠杆总体增速。

更重要的是,2008-2019年,短期消费贷款的年平均增速为33。45%,尤其是2016-2018年,短期消费贷增速大幅超越住房部门贷款增速。

什么意思呢?

现在我们金融体系里的信贷资源,有一半以上都是靠房贷贡献的,总额达到了29万亿,并且越来越多的人开始靠“短期贷款”充当首付,这又加速抬高了购房杠杆。

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这29万亿元的房贷总量,是如何分布的?

根据上海证券报的统计,目前我国存量商贷大概有6000多万笔,加上公积金贷款的人数,每一笔房贷背后都代表了一个家庭,按四口之家来计算,目前背负房贷的人数大概在3-4亿人左右。

撇开公积金贷款不算,只考虑背着商贷的“有房族”,今年有一个房贷新规要重视。

此前,央行发过一个公告:自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。

定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换,原则上明年8月31日前要完成转换。

pk10开户 这段公告告诉了我们两个信息:1,未来1个月,2020年的房贷新规就要到期了。2,有房族只能做出2个抉择,要么转浮动利率新合同,要么保持房贷利率不变,过期不候。

很多人看的一头雾水,新的定价基准是什么意思?为什么要转换房贷合同?最后一个月该如何抉择?

别急,我们挨个说。

所谓新的“定价基准”,指的是LPR报价。

所谓LPR(Loan Prime Rate),又称贷款市场报价利率,由18家银行每月向全国银行间同业拆借中心报价后计算得出。

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目前LPR有1年期和5年期以上两个期限品种,报价频率为每月报价一次,于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布。

以前买房,去银行按揭,参考的都是“贷款基准利率”,这个利率多年没有变过,考虑到银行要给实体经济“输血”,需要低利率,但房产按揭利率又不能太低,去年8月份,LPR就应运而生了。

pk10开户 注意:LPR分为1年期和5年期,1年期是短期贷款,期限一般都在5年以内,5年期LPR的报价,就是中长期房贷要参考的利率。

7月份,LPR的报价是:1年期3.85%,5年期是4.65%。

pk10开户 也就是说,从2019年10月份开始,再做个人按揭购房,房贷利率参考的基准就是5年期LPR,而不是以前的“贷款基准利率”,这就叫做“定价基准转换”。

这次央行给出5个月的时间,让以前没有参考“5年期LPR”定价基准的有房族进行转换(2019年10月份以前买房的人),是为了把“存量浮动利率”衔接为“LPR”,给利率市场化打下坚实的基础。

之所以要转换成LPR合同,还有一个很重要的原因:要让“贷款基准利率合同”享受到降息的优惠。

从去年LPR报价机制发布后,至今已有多次下降。

pk10开户 去年8月份,LPR报价机制形成,1年期LPR下调6BP至4。25%,5年期4。85%不动。

去年10月份,1年期下调5BP至4.2%,5年期4.85%不动。

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去年11月份,1年期下调5BP至4.15%,5年期同步下调至4.8%。

2月份,1年期下调10BP至4.05%,5年期非对称下调5BP至4.75%。

pk10开户 4月份,1年期下调20BP至3。85%,5年期非对称下调10BP至4。65%。

pk10开户 很明显,5年期LPR多次下降后,相比之前的4.9%,月供、房贷利息都出现了下降,如果不转换LPR合同,不管以后LPR降的幅度有多大,以前的房贷合同都无法享受降息带来的实惠,这也是“公平”因素在起作用。

那么,在最后一个月,有房族该如何抉择?

上文提到,未来1个月,身上背着商贷的人,只有两个选择。

1,转浮动利率,跟随LPR的变化。

pk10开户 举个例子,小王在2016年买的房子,按揭合同期限是30年,基准上浮20%,也就是4.9%×(1+20%)=5.88%。

pk10开户 小王想按浮动利率转换定价基准,重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日。

那么,加点幅度应为(5.88%-4.8%=1.08%),即108个基点(0.01%为1个基点)。

注意,这里的4。8%是去年12月份的5年期LPR报价,而不是以前4。9%的贷款基准利率。

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转换成功之后,小王的房贷合同还剩下26年,剩下的时间里,加上的108个基点是不会变化的,变化的是LPR报价。

pk10开户 比如,下半年接下来的时间里,5年期LPR降到了4。3%,那么明年1月1日重定价后,小王的房贷执行利率应该是4。3%+1。08%=5。38%。

2,保持固定利率不变。

当然,小王也可以选择保持利率不变。

这个抉择就简单了,不管未来LPR怎么变化,只要小王选择的是固定利率,未来的还贷期限内,永远都是5.88%的房贷执行利率,不会再有任何变化。

大家普遍关心的问题是:转“浮动”好,还是转“固定”好?

笔者认为,如果你的房贷合同所剩时间较长,像小王这种动辄还有20年以上还贷期限的,最好还是转浮动。今年全球蔓延降息潮,去年LPR推出至今已有多次下降,长期来看,5年期LPR的下降将是大势所趋,时间越长,转浮动的优势越明显。

pk10开户 不过,假如你买房较早,房贷所剩期限也只有几年时间,房贷执行利率甚至低于4%,同时满足这几个条件的话,保持固定利率不变也是可以的,毕竟短期内5年期LPR很难降到4%以下。


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