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多地楼市政策“松绑” 房地产的春天会来吗

2019-10-26 10:26 来源:未知 作者:石家庄生活网
多地楼市政策“松绑” 房地产的春天会来吗 

1、现在出现多地松绑的现象,并不一定是真的多地松绑,它可能是代表了房地产企业、地方政府的一种焦虑,从而反映在新闻媒体的报道上。

2、房地产的投资增长速度已经比去年下降了6到7个百分点,把房地产的投资增速稳定在10%左右,对于稳定中国经济是有利的。

3、一城一策、因城施策的,是在政策许可的范围内,它有自主权进行放松,但是不会做很大的突破,是维稳的一种松绑,而不是刺激性的松绑。

4、我们既要向上防范价格上涨过快引起的泡沫放大的破裂;也要防范它要向下下跌过快,导致恐慌性抛售、导致金融市场动荡的可能性,这就叫双向调控,就是既不能向上突破,也不能向下突破。

5、利用吸引人才的理由来实现短期的刺激,的确可以成为地方政府的一种选择,也有一部分城市是这么做的,但不可能全面的展开,否则又会引发新的一轮调控政策的出台。

6、我认为现在还不是一个购房的最好时机,一二线城市还会有下降的区间,三四线城市更加是供过于求。最佳的时机也许会出现在2022年前后。置换的话,我认为可以开始了。

 

大家好,欢迎来到《财经观察家》,我是冯科,北京(楼盘)大学金融与产业发展研究中心主任,本期节目我们将讨论房地产是否存在进一步松绑的可能性。

 

新闻背景

楼市四季度的开端并不宁静。从10月15到10月19日,短短一周之内,已有南京(楼盘)、天津(楼盘)、三亚(楼盘)三城以人才落户的名义侧边击破地方楼市“限购”。10月中旬以来,越来越多的城市加入到限购松绑的名单中来,这背后是房价和成交量的连续下跌。

经不完全梳理,今年内,已有青岛(楼盘)滨海新区、杭州(楼盘)、珠海(楼盘)、上海临港(600848,股吧)、南京高淳和六合区、天津、三亚等多地以直接或人才落户方式对限购政策进行调整;越来越多的城市正在寻求调整的合适时机。已经现出端倪的包括衡阳(楼盘)、广州(楼盘)、佛山(楼盘)等地,北京和阜阳等地则在土地出让端取消限价。

 

我觉得现在出现多地松绑的现象,并不一定是真的多地松绑,它可能是新闻媒体,或者说它代表了房地产企业、代表了地方政府的一种焦虑,它反映在新闻媒体上。

pk10开户 那么从我们看到的这些报道,不管是天津滨海新区,还是别的城市,它们都是跟人才住房,跟这些真正有居住需求的、没有户籍的在岗职工相关联,所以我们感觉到这次未必是多地真的在试水松绑这个房地产的政策。

从目前的这个表现来看,确实是我们今年的整个经济增长遇到一点困难,比如说第一季度是6.4,第二季度6.2,第三季度6.0,第四季度估计要破5。那么地方政府也有GDP增长的压力,那么房地产投资又是一个很重要的一个拉动经济的一个手段。

但是中央已经强调了,不再启用房地产作为拉动的措施,但客观的看,你看,我们出口受到压制;投资的话,地方政府举债,还有城投债也受到限制。民间的投资表现为房地产,房地产的投资增长速度已经比去年下降了6到7个百分点。

那么在这种情况下,把房地产的投资增速稳定在一个10%左右,对于稳定中国经济也许是有利的。那么就是说看看这个临界点怎么界定,我们判断它这个临界点就是出于稳定经济的角度去考虑的。

一城一策、因城施策的,在城市在前面的房地产政策许可的范围内,它已经有自主权进行放松的,但是不会做很大的突破,也就是一个维稳的一种松绑,而不是这种启动、拉动的,这种刺激性的松绑,那个类型是不太一样的。

我们是要防范房地产泡沫破裂,既要向上防范价格上涨过快引起的泡沫放大的破裂;也要防范它要向下,下跌过快,导致恐慌性抛售、导致金融市场动荡这种可能性。

所以我们这就叫双向(调控),就是既不能向上突破,也不能向下突破。我们需要的是一个稳定的市场,所以房住不炒的政策上还要加上一句话,我们现在要构建一个稳定的市场来保持它的一个适度健康的发展。

 

地方政府呢对土地财政的依赖是很深重的,但是中国为了去除房地产泡沫,那么我们可能会放弃这条用土地出让金来支持地方财政的道路。

未来的话,我们可能会用资产证券化、用地方政府举债,适度地发一些城投债,增加地方政府的负债,或者给它们有一些负债的周期更长一点,用它来置换,慢慢调整过来,减少对土地财政的依赖。

pk10开户 那么总体来讲的话,我国的地方政府的负债率虽然偏高,但是我们跟国外不一样,我们的地方政府拥有的,有很多是有效资产。比如说是路桥、水厂、电厂,对不对?

垃圾焚烧厂、污水处理厂这些基础设施都是带有收费性质的,那么它有足够的现金流,它是一个资产,那么把它们的资产证券化,那么缓解这种财政困难也许是有所帮助的。因此我认为地方政府的财政问题的解决可能要另辟蹊径,不能够再回到老路上,靠出让土地、靠依赖土地出让金来维系。


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